House Flipping wird üblicherweise als günstig einkaufen und teuer verkaufen beschrieben. In der Praxis entscheidet sich die Marge lange vor dem Verkauf an drei Stellen: beim Einkaufspreis, bei der Zielgruppe, für die Sie entwerfen, und bei den Kosten, die Sie vom ersten Tag der Arbeiten an unter Kontrolle halten.
Fix Flip · Logroño · Abgeschlossen
Gekauft für 110.000 € · Renoviert für 40.000 € · Verkauft für 200.000 €
Eine Rendite von 25 % auf das investierte Gesamtkapital. Die Zahlen finden Sie unten, ebenso wie die Überlegungen hinter jeder einzelnen, denn nackte Zahlen allein erklären nur sehr wenig.
Die Wohnung selbst wirkte unscheinbar, als wir sie fanden: eine zentrale Lage in Logroño, viel natürliches Licht und ein Grundriss, der nicht mehr der heutigen Lebensweise entsprach. Die Chance lag nie in der Immobilie, wie sie war. Sie lag in dem, was sie für eine ganz bestimmte Art von Käufer werden konnte.
Die Zahlen
Kosten und Erträge
Wir veröffentlichen die vollständigen Zahlen, denn eine Fallstudie ohne sie ist nur ein Vorher-Nachher-Foto. Dies sind die realen Kosten des Projekts, vom Kauf bis zum Wiederverkauf.
| Kaufpreis | 110.000 € |
|---|---|
| Steuern und Notar | 8.400 € |
| Renovierungskosten | 40.000 € |
| Sonstige Ausgaben | 1.900 € |
| Gesamtinvestition | 160.300 € |
| Verkaufspreis | 200.000 € |
| Rendite (ROI) | 25 % |
Die Transaktionskosten variieren je nach Region und Käuferprofil. Bei diesem Projekt beliefen sie sich auf etwa 7,5 % des Kaufpreises – ein Wert, den Sie als Ausgangspunkt für Ihre eigenen Kalkulationen nutzen sollten.
Vor dem Angebot
Zum richtigen Preis kaufen
Bei einem Flip ist der Kaufpreis kein Ausgangspunkt für Verhandlungen. Er ist der erste und größte Teil der Marge. Vor der Abgabe eines Angebots haben wir rückwärts gerechnet: Zu welchem Preis lässt sich diese Wohnung nach der Renovierung realistisch verkaufen, was würde die Umgestaltung kosten und was bliebe dazwischen übrig.
Diese Kalkulation legte eine Obergrenze für das fest, was wir zu zahlen bereit waren, und wir waren bereit, darüber hinaus vom Kauf abzusehen. Immobilien, die einen völlig neuen Grundriss benötigen, ziehen weniger Käufer an, was genau die Chance schafft: Die Arbeit, die andere abschreckt, ist die Arbeit, die den Wert schafft.
Der Endkäufer
Design für eine spezifische Person
Vor jeder Designentscheidung haben wir definiert, für wen die Immobilie bestimmt ist. In Logroño waren in dieser Preisklasse und Lage junge Paare, die ihr erstes Eigenheim kaufen, die aktivsten Käufer. Dieses Wissen hat alles Folgende verändert.
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Ein Grundriss für zwei Personen, nicht für eine Großfamilie: Weniger, dafür bessere Räume statt mehr und kleinere Zimmer.
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Ein Küchen- und Wohnbereich, die harmonieren, da dieser Käufertyp Zeit zu Hause verbringt und dort Gäste empfängt.
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Oberflächen, die durchdacht wirken, aber pflegeleicht sind: Das Budget eines Erstkäufers endet nicht mit dem Kauf.
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Ein Design mit Charakter: In dieser Preisklasse ist der Großteil der Konkurrenz neutral und austauschbar. Ein hoher Wiedererkennungswert ist daher ein kommerzieller Vorteil.
Die Umgestaltung
Drei Entscheidungen, die die Renovierung prägten
Eine Renovierung für 40.000 € bei einem Kaufpreis von 110.000 € lässt wenig Raum für Improvisation. Jede Entscheidung musste dieselbe Frage beantworten: Macht dies die Immobilie attraktiver für die Person, die sie kaufen wird?
1. Ein völlig neuer Grundriss
Die bestehende Aufteilung war das Haupthindernis und zugleich die größte Chance. Die Wohnung wurde als eine Abfolge neu gedacht, die sich Schritt für Schritt entfaltet, mit einem Lichtpunkt am Ende jedes Abschnitts, um sich natürlich zwischen den Räumen zum Arbeiten, Ausruhen und gemeinsamen Verweilen zu bewegen.
2. Eine Farbpalette aus La Rioja
Das Grün des Frühlings, die Goldtöne der Sommerfelder, das Braun der Herbstserde und das tiefe Violett der Ernte. Keine wörtliche Reproduktion der Landschaft, sondern das, was diese Wohnung in einem Inserat voller weißer Wände unverwechselbar macht.
3. Budget dort, wo es sich lohnt
Das Geld floss in das, was ein Käufer beim ersten Besuch bemerkt und schätzt, und wurde nicht für Upgrades ausgegeben, die zwar die Kosten, aber nicht den Preis erhöhen. Die Kosten wurden Woche für Woche überwacht, was letztlich die Marge sicherte.
Was zum Erfolg führte
Drei Faktoren, die nur im Zusammenspiel funktionieren
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01
Die Lage und den Käufer verstehen, bevor ein Angebot abgegeben wird, nicht erst nach der Schlüsselübergabe.
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02
Zu einem Preis kaufen, der die Marge bereits enthielt, anstatt darauf zu hoffen, dass der Markt diese später liefert.
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03
Eine auf den Endkäufer zugeschnittene Renovierung mit kontrollierten Kosten und einer klaren Exit-Strategie vom ersten Tag an.
Ein guter Kaufpreis mit der falschen Renovierung führt immer noch zu Verlusten, und eine exzellente Renovierung bei einer überteuerten Immobilie hat keine Aussicht auf Erfolg. Die drei Entscheidungen stützen sich gegenseitig.
Ist ein Fix Flip das Richtige für Sie?
Ein kürzerer Horizont und mehr Engagement
Flipping eignet sich für Investoren, die eine Rendite über einen kürzeren Zeitraum anstreben und sich mit einem aktiven Projekt wohlfühlen. Es fordert Ihnen mehr ab als eine Vermietung, und die Marge hängt von früh getroffenen Entscheidungen ab. Wenn dies die Art von Investition ist, die Sie in Betracht ziehen, können wir uns die Zahlen gemeinsam ansehen, bevor Sie sich festlegen.
Die gezeigten Zahlen beziehen sich auf dieses spezifische Projekt. Ergebnisse aus der Vergangenheit sind kein Indikator für zukünftige Erträge, und jede Immobilieninvestition ist mit Risiken verbunden. Dies stellt keine Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung dar.
